Costruzioni nell'area del ristorante Pinguino
Giugno 2010 - L'iniziale autorizzazione prevedeva un insediamento di natura commerciale/direzionale avente una superficie lorda massima realizzabile di 2.750 mq. ed un insediamento a destinazione ricettiva di competenza della società Pinguino s.r.l., avente una superficie massima realizzabile di 1.500 mq..
A costruzione praticamente completata nelle parti strutturali la PINGUINO s.r.l. ha richiesto un ampliamento delle capacità ricettive del nuovo albergo che intende realizzare portandolo a raggiungere 107 posti letto, con conseguente richiesta di aumento di 1.000 mq. della superficie motivando la richiesta con il fatto che le nuove dimensioni portano la struttura alberghiera a qualificarsi come albergo del tipo “business hotel”.
Nella delibera si precisa che: "Tale maggiore capacità edificatoria viene principalmente realizzata nel rispetto della sagoma dell’edificio oggi costruito (fatto salvo il tamponamento vetrato all’ultimo piano per la sala riunioni) con la chiusura delle superfici a logge e terrazze, senza prevedere quindi modificazioni all’ingombro planivolumetrico della costruzione."
La delibera si dilunga poi in bizantinismi urbanistici per giustificare l'opportunità del provvedimento non trascurando di rilevare il positivo impatto dell'iniziativa nella creazione di occasioni locali di lavoro e fissa in €. 165.000 il beneficio per le casse comunali da utilizzarsi per interventi urbanizzativi per il miglioramento della viabilità e in €. 20.000,00 un contributo per la "sponsorizzazione a iniziative attinenti alle manifestazioni culturali del Comune di Fidenza (stagione teatrale, mostre, spettacoli musicali, ecc….)".
Come sia possibile che in una costruzione già fatta per una superficie utile di 1.500 mq. si possa arrivare senza modificarne la sagoma ad un aumento a 2.500 mq. è cosa che va oltre le normali possibilità di comprensione, a meno che la delibera non sia che un atto puramente burocratico mentre dal punto di vista architettonico tutto era già predisposto e preventivato.
L'area dell'ex-Pinguino (ottobre 2009)
ovvero
L'albergo "di gomma" a Fidenza ovest
Area ex-Pinguino
Come costruire una megastruttura in totale franchigia urbanistica
Il progetto iniziale
Quanto realizzato
(foto 12 settembre 2010)
Note di dettaglio
INTERVENTO URBANISTICO EX PINGUINO
L’intervento riguarda un'ampia area in fregio alla via Emilia, nella zona ad ovest di Fidenza in prossimità dello svincolo della Tangenziale Nord in direzione di Piacenza. Nell’area, che ha una estensione complessiva di superficie fondiaria di poco più di 9.000 mq., esisteva un unico fabbricato a tre piani fuori terra con un’ampio piazzale di sosta circostante che confinava con la Via Emilia e la strada, attualmente provinciale, che conduce al passaggio a livello della Ferrovia. Gli edifici circostanti, realizzati negli anni 60-70, prevalentemente residenziali, sono alti uno o due piani e contrastano con l'imponenza del nuovo.
L’area in oggetto e tutta quella vicina a nord ed ovest era classificata dal P.R.G. del 1996 come “Zona residenziale di completamento frazionale”
ITER DELIBERATIVO
I vari atti deliberativi posti in essere successivamente e riportati sommariamente sotto sono di difficile lettura ma indicano un percorso tutt'altro che lineare. Non dubitiamo della regolarità formale di ogni singolo atto ma emergono alcune incongruenze temporali che sarebbe il caso di indagare.
Il Consiglio Comunale con delibera n. 7 del 30-01-2007 ha approvato a maggioranza la “ Scheda di Progetto 2.7” – Area Pinguino della superficie fondiaria di mq. 9.025 definendo l'edificabilità per un totale di mq. 4.250 di cui mq. 1.500 per accogliere strutture ricettive e mq. 2.750 a destinazione tecnico-distributiva , con un indice di "Utilizzazione Fondiaria” di mq. 0,471.
E’ stato poi rilasciato in data 27-12-2007 il PdC n. 41/2007 “per opere di urbanizzazione primaria “ del Comparto di cui alla scheda 2.7 e in data 11-01-2008 il PdC n. 47/2007 relativo alla “ristrutturazione della parte esistente ed ampliamento dell’immobile destinato ad albergo” ;
In data 30-06-2009 è stata depositata la richiesta di ulteriore modifica alla scheda di P.R.G. 2.7, successivamente completata in data 10-03-2010. Detta richiesta di modifica è antecedente alla PRESENTAZIONE della richiesta del Permesso di Costruire 54/2009 datata 09 luglio 2009. E’ stato poi rilasciato in data 10-11-2009 il Permesso di Costruire n. 54/2009 per Variante in corso d’opera; (cfr . quella degli 860 mq. di logge).
E’ stato richiesto un Permesso di Costruire in (PdC) data 11-03-2010 per ampliamento dell’immobile destinato ad albergo in variante ai PdC di cui sopra;
Con delib. N. 114 la Giunta Comunale in data 01 giugno 2010 ha deliberato “di approvare il seguente schema di accordo da stipularsi …….con la Soc. PINGUINO s.r.l. per l’attuazione della Variante alla scheda di progetto 2.7 , autorizzando il dirigente UTC – Assetto del territorio a sottoscriverlo …”
La Conferenza dei servizi in data 15-09-2010, si è espressa in relazione alla nuova Variante richiesta alla scheda 2.7, al verbale veniva allegato documento firmato e sottoscritto dai due membri presenti della Commissione per la Qualità Architettonica e per il Paesaggio che rilevava l'inconsistenza delle decisioni a prendere in quanto le opere erano già state eseguite.
In data 13-10-2010, è stata infine depositata e pubblicata la variante normativa e cartografica “Albergo Pinguino srl” con la scadenza del 12-12-2010 per l’inoltro di osservazioni.
ALTRE OSSERVAZIONI
A) E' evidente la sproporzione tra l’edificio ad albergo e gli edifici preesistenti nell’intorno. L’altezza massima prevista nella normativa in 11,50 metri è raddoppiata (23,00 mt.). Stessa cosa la volumetria.
B) Le due varianti sino ad ora inoltrate dovranno essere nuovamente variate con un’ ulteriore atto. Infatti sin dall’origine, è stato previsto un altro edificio come indicato nella prima delibera: “la scheda riconduce ad una fase indicativa la previsione di una seconda struttura ricettiva di tipo residenziale , sicuramente di interesse ma da implementare in fase successiva . . . “ . La stessa negli elaborati di progetto e di variante viene sempre indicata come pure nel cartellone del Cantiere. (vedi fotografia).
C) Il progetto prevedeva al piano primo 14 camere al piano e un numero minore ai piani superiori. La costruzione è avvenuta già in previsione di ripetere ai piani superiori quanto previsto per il solo piano inoltrando solo successivamente le richieste per regolarizzare quanto di fatto già realizzato.
D) Attualmente, tutte le logge ai piani secondo , terzo, quarto, quinto, sono già chiuse e sono già realizzate le finestre delle camere non ancora approvate. Le stesse sono coincidenti a quelle del piano primo. E’ pure già realizzato un ulteriore volume al piano quinto. A conferma ci sono le fotografie dello stato dei lavori.
CALCOLO DEGLI ONERI URBANIZZATIVI
Con la delibera Giunta Comunale n. 114 del 01-06-2010, per una concessione da parte del Comune di Fidenza di ulteriori 1.000 mq. di Superficie Lorda , “il soggetto attuatore si obbliga a corrispondere al Comune di Fidenza un contributo aggiuntivo di €. 165.000,00 da destinare ad interventi urbanizzativi per il miglioramento della viabilità. “. Possono sembrare tanti, ma quanto valgono 1.000 mq. di Superficie Lorda nel mercato di Fidenza?
Nel PRG di Fidenza, è prevista la possibilità di realizzare edifici ricettivi (alberghi), in altre zone quali: Coduro (ex Scoglio) , nei Gigliati e nelle zone prevalentemente TD. In una qualsiasi di queste, l’indice varia da 0,20 (progetto speciale) , a 0,33 (Gigliati) a 0,50 (Coduro); quindi per realizzare 1 (uno) mq. di Superficie Lorda occorrono dai 4 (quattro) mq. nel Progetto speciale, 3 mq. nei Gigliati e TD3 e 2 mq. nel TD1.
Considerando come equi i valori ICI approvati con riferimento all’anno 2010, e si parla di valori ICI, non di mercato che spesso sono superiori, si perviene a valori assolutamente superiori che variano dai 390.000 ai 500.000 € agli ulteriori € 775.000 della zona outlet, importi ben maggiori di quella inserita in delibera a carico del soggetto attuatore per il rilascio della ulteriore Variante alla scheda 2.7.
Lato nord del fabbricato con le "terrazze" già completamente chiuse e completate, manca "solo" che l'Amministrazione Comunale le ratifichi .
Sempre sul lato nord dell'area la chiusura delle abitazioni costruite negli anni 60 e 70 è completa. Il danno arrecato all'ambiente circostante, la sagoma della megastruttura marginalizza in modo irreversibile queste costruzioni.
L'attico posto sull'edificio per la sua candida colorazione è ben visibile da qualsiasi parte si osservi la costruzione, è già pronto manca solo la burocrazia che sembra lavorare a posteriori.
Una costruzione mastodontica e decisamente superiore a quanto previsto dalla concessione edilizia, le varianti al progetto realizzate prima della loro approvazione, uno maxisconto un maxisconto tra i 300.000-500.000 euro nella determinazione del contributo aggiuntivo da inserire nell'Accordo di Programma da stipulare tra il Comune ed il soggetto attuatore (Pinguino s.r.l.) questo , oltre agli oneri comunali dovuti, come in qualsiasi altro intervento.
Difficile pensare a condizioni più favorevoli per un costruttore. Difficile pensare che un’amministrazione comunale e i suoi tecnici possano tollerarle.
Eppure, il colpetto è riuscito in pieno ai realizzatori dell’intervento urbanistico sull’area ex pinguino, 9mila metri quadri lungo la via emilia, in direzione Fiorenzuola, dove un tempo sorgevano albergo e panificio. A certificare la sostanziale inesistenza di controlli e autorizzazioni da parte del Comune di Fidenza sono stati due membri della Conferenza dei servizi, che si è riunita il 15 settembre per autorizzare una variante al progetto. Al verbale è stato allegato un documento firmato dai due membri presenti della Commissione per la Qualità Architettonica e per il Paesaggio che “rilevava l'inconsistenza delle decisioni a prendere in quanto le opere erano già state eseguite”. In parole povere, i due, in un sussulto d’orgoglio, dicevano: ma che senso ha esprimere un parere , visto che dobbiamo autorizzare un intervento che è già stato fatto?
D’altronde, questa sembra essere la caratteristica principale di questo ennesimo intervento edilizio a Fidenza. La struttura ex Pinguino doveva essere alta al massimo 11 metri e mezzo, ha raggiunto invece i cinque piani, cioè 23 metri. L’albergo doveva avere quattordici camere al pian terreno, meno ai piani superiori, perché la pianta originale avrebbe dovuto essere sostanzialemte rispettata. Invece, tutti e cinque i piani si sviluppano allo stesso modo e sono già state realizzate le finestre di camere che nessuno ha ancora autorizzato. Lo stesso vale per un secondo edificio, già previsto nei cartelli di cantiere ma non nelle carte del comune. D’altronde, già al momento di scavare le fondamenta e di impiantare i piloni di sostegno, erano già adeguati all’evoluzione, teoricamente imprevista, su cinque piani. Non c’è stato alcun bisogno di rinforzarli.
Come se ci fosse un regista capace di dettare i tempi della costruzione e di garantire il superamento degli ostacoli burocratici.
Un regista piuttosto autorevole, pare. Visto che sugli oneri di urbanizzazione il Comune è parso quanto meno di manica larga nei confronti dei proprietari del Pinguino: rapportando i valori ad altri comparti simili, per l’aumento di mille metri quadrati di superficie lorda approvato nella variante del 1 giugno 2010, avrebbero dovuto pagare dai 400 agli 800 mila euro. Il comune di fidenza, che come tutti glii enti locali non naviga certo nell’oro, si è accontentato di un contributo di 165 mila euro. Un ottimo sconto, visto da una parte. Un mucchio di soldi in meno da spendere per i cittadini, visto dall’altra.
Com'era
Area ex-Pinguino
Area ex-Pinguino
Le osservazioni di Italia Nostra
Osservazioni al PRG per proposta di variante normativa e cartografica inerente l'insediamento produttivo “Albergo Pinguino srl”
La sezione di Italia Nostra competente per territorio ha presentato con lettera indirizzata al Sindaco di Fidenza, al Presidente della Provincia, al Prefetto di Parma ed all'Assessorato Urbanistica Regione Emilia-Romagna, osservazioni a PRG del comune Fidenza relativamente alla proposta di variante inerente l'insediamento produttivo “Albergo Pinguino srl” nell'area ubicata lungo la ex via Emilia in direzione di Piacenza nel tratto compreso tra il ponte sullo Stirone e il nuovo svincolo della tangenziale nord.
La sezione di Fiorenzuola d'Arda di Italia Nostra (sezione attualmente competente anche per Fidenza), formula a questo riguardo alcune osservazioni e richieste.
In primo luogo chiede ragione dei motivi per cui non si è tenuto in alcun conto di quanto espresso dai membri della Commissioni per la Qualità Architettonica e il Paesaggio nel corso della conferenza dei servizi tenutasi il 15.9.2010. I componenti della suddetta commissione, in un documento sottoscritto e allegato al verbale della seduta di cui sopra, avevano fatto rilevare “differenze tra la scheda originaria approvata e l'attuale proposta”, differenze che vomportano “un notevole incremento volumetrico e di conseguente sagoma”.
Sempre dal documento della commissione si apprende che “l'attuale fase di cantierizzazione risulta di fatto già realizzato”. Italia Nostra chiede pertanto sia accertato lo stato attuale dei lavori e se le opere oggetto di proposta di variante siano in realtà già iniziate o già eseguite. Dalla documentazione fotografica raccolta le logge risultano infatti già chiuse e l'ulteriore volume al quinto piano già realizzato. Si fa rilevare che la richiesta di aumento della superficie lorda costituisce un ulteriore carico edificatorio in una zona dove esisteva un unico fabbricato elevato a 3 piani fuori terra e dove gli edifici circostanti, prevalentemente residenziali, sono alti uno o due piani. Ciò determina anche una sproporzione tra l'altezza e il volume di questi edifici e l'altezza e il volume dell'immobile in questione. L'altezza massima prevista di m. 11,50 è stata raddoppiata.
Viene poi richiesta la verifica della superficie a logge e le dimensioni e caratteristiche delle stesse e il loro computo ai fini della superficie lorda in quanto risulterebbero costruite in eccesso alla superficie lorda stessa.
Italia Nostra rileva inoltre che essendo in tutti gli elaborati e nella scheda inserita un'ulteriore possibilità futura di edificio ricettivo residenziale, riconfermato anche nel cartello di cantiere, alla presente variante seguirà una ULTERIORE Variante alla variante (sarebbe la terza alla stessa scheda, sempre con aumento delle volumetrie precedenti) per un altro incremento volumetrico sulla medesima area ex Pinguino.
Su sollecitazione dei cittadini e contribuenti di Fidenza e dopo attento esame Italia Nostra ritiene necessaria una ulteriore verifica indipendente in ordine alla determinazione della congruità del contributo aggiuntivo previsto dalla delibera della Giunta Comunale n. 114?/2010 di approvazione dello schema di accordo per l'attuazione della proposta di variante in oggetto. Il contributo aggiuntivo, stabilito nella misura di € 165.000, risulterebbe infatti notevolmente sottostimato in rapporto ad altre all'indice di costruzione attribuito alle altre zone di Fidenza classificate nel vigente PRG ad uso ricettivo alberghiera e con riferimento ai valori ICI.
Italia Nostra
sez. di Fiorenzuola e Valdarda
Area ex-Pinguino
La Giunta Provinciale nella seduta del 16 dicembre ha prodotto ben 53 delibere tra le quali quattro interessanti il comune di Fidenza. Due di queste erano relative alla concessione di contributi ad associazioni, la terza riguardava l'ex Palazzo Littorio ed infine la delibera N. 793/2010 aveva come oggetto "OSSERVAZIONI SULLE VARIANTI AL PRG, EX ART. 5 DEL D.P.R. 447/98, DEL COMUNE DI FIDENZA CONNESSE ALL'AMPLIAMENTO DELLA DITTA OMNIA S.R.L. IN LOC. S. MICHELE C. E DELLA SOC. PINGUINO S.R.L. IN LOC. SAN FAUSTINO".
Alla seduta di giunta erano assenti sia il Presidente Vincenzo Bernazzoli che il Vicepresidente Pierluigi Ferrari, l'assessore per l'ambiente Gian Carlo Castellani ha partecipato solo ad alcune delibere di giunta risultando assente ad altre tra cui quella di nostro interesse vale a dire la nominata N. 793/2010.
A lato riportiamo per intero la delibera stessa evidenziando:
a) la trasmissione da parte del Comune di Fidenza degli atti relativi alla delibera di sua produzione è avvenuta prima della chiusura dei termini per la presentazioni delle osservazioni da parte dei cittadini alla delibera di Giunta Comunale;
b) che non è stato trasmessa e non è menzionata l'osservazione depositata dalla sezione locale di Italia Nostra in merito alla delibera della Giunta Comunale di Fidenza;
c) che nell'accelerazione della pratica può ravvedersi il tentativo di regolarizzare in qualche modo atti e provvedimenti precedenti già da noi ampiamente criticati, che, proprio in questa "accelerazione" trovano conferma.
E' pensabile che questa pratica debba essere ripresa dal Consiglio Comunale completa dei risultati dei sopralluoghi che gli organi comunali hanno prodotto nel durante della pratica stessa.
L'Ordine del Giorno del Consiglio Comunale di domani, 2 febbraio 2011, prevede al punto 11 l'approvazione della variante urbanistica relativa alla scheda di Progetto 2.7 (Area Pinguino) per attività "Albergo Pinguino s.r.l.". In relazione all'impatto ambientale della struttura destinata ad albergo ed alla correttezza delle procedure adottate nel lungo iter deliberativo ed amministrazione che ha riguardato questa costruzione era stata depositata un nota di osservazioni da parte di Italia Nostra in data 13 dicembre 2010. Le osservazioni sollevate da Italia Nostra sono state oggetto di replica da parte del Dirigente Responsabile Arch. Gilioli in Commissione Urbanistica nella riunione del 15 dicembre successivo, presente il Sindaco che in tale sede, senza entrare nel merito dei singoli punti, ha evidenziato "come la città, invece, avrebbe assolutamente bisogno della evoluzione positiva di alcune di queste situazioni per migliorare anche qualitativamente la sua offerta ricettiva", e sull'offerta ricettiva e sulla necessità del suo miglioramento siamo tutti d'accordo e sul fatto che questa iniziativa sia in linea con tutto ciò non abbiamo motivo di dubitare.
Altro ed unico passaggio che ha visto la partecipazione degli altri membri è così ripreso nel Verbale: "Alcuni commissari chiedono quindi all’architetto cosa succede a quegli spazi se il consiglio comunale decidesse di non dare seguito all’approvazione della variante di cui alla proposta pervenuta ed all’accordo preliminare redatto e sottoscritto ai sensi della L.r. 20/2000." L'ovvia risposta dell'architetto Gilioli è così verbalizzata: "L’architetto riprende evidenziando semplicemente che quegli spazi rimangono un sistema loggiato aperto e protetto da adeguati sistemi di protezione dalle cadute (ringhiere, balaustre, …) senza quindi l’inserimento di serramenti o altri elementi di definitiva chiusura né impianti e partizioni interne, non subendo cioè quella trasformazione in superficie lorda che è lo specifico oggetto della variante."
Il giorno immediatamente successivo, 16 Dicembre, alle ore 15:00 a Parma la Giunta Provinciale, assenti sia il Presidente Bernazzoli che l'assessore all'ambiente Castellani, deliberava la non assoggettabilità a procedura di valutazione ambientale del progetto dando pertanto via libera alla deliberazione da parte del Consiglio Comunale di Fidenza che è stato poi fissato per il 2 febbraio 2011. Le osservazioni di Italia Nostra, regolarmente depositate, e le osservazioni della Commissione per la Qualità Urbanistica e Il paesaggio, non sono state inserite nei documenti trasmessi alla Provincia. Si tratta di una scorrettezza non formale che dovrebbe essere censurata.
Ricordiamo che la procedura ha attraversato tutta la recente stagione politica fidentina: partorita in una forma durante il mandato di Giuseppe Cerri, presentata dall'assessore Paolo Antonini ha poi attraversato con profitto il limbo commissariale, assumendo caratteri più precisi, per approdare infine sul tavolo dell'attuale amministrazione per la non ultima definitiva metamorfosi.
Il Consiglio Comunale approva la Variante Urbanistica
Il filmato riprende alcune fasi del Consiglio Comunale di martedì 2 febbraio 2011, per la restante ora di dibattito rimando alla pagina del sito del Comune di Fidenza dedicata. Alla fine, secondo le previsioni dell'inizio della faccenda, che ha ravvivato l'interesse dei fidentini alle "cose di casa", la variante è stata approvata dalla maggioranza dei 15 consiglieri presenti. 4 consiglieri di maggioranza e 2 non si sono presentati al voto e pertanto se i restanti consiglieri di minoranza anzichè votare contro avessero abbandonato l'aula la delibera non sarebbe passata.
L'opposizione ha dato l'impressione di voler uscire allo scoperto criticando pesantemente l'operato dell'attuale amministrazione ma ha assolto benevolmente gli organi tecnici del comune. Quindi, con sapiente strategia, ha fatto in modo che la delibera passasse con il solo voto di nove consiglieri su ventuno.
Ora dopo quattro o cinque tentativi abortiti la città avrà un albergo quattro cinque stelle, probabilmente ci voleva e speriamo abbia successo, noi abbiamo criticato il modo non l'iniziativa.
Sull'insediamento alberghiero "Pinguino"(deciso nel 2007 dalla Giunta Cerri, assessore urbanistica Antonini, dir. urbanistica Gilioli; modificato, via variante. mercoledì scorso) singolare la posizione del PD, e del consigliere Toscani (vedere video). La sua verità è che, a parte la maggioranza, in punta di leggi e regolamenti tutto va bene madama la marchesa, ma più bene di tutti vale il Dirigente del settore urbanistica. Sarà per questo che poi alla fine Toscani e PD hanno votato contro la variante?
Da: Blog Fidentino
Via libera definitivo al “Pinguino gonfiabile”. Il consiglio comunale di Fidenza ha infatti approvato con i soli voti della maggioranza la delibera con la quale è stato concesso l’aumento della superficie lorda realizzabile, che passerà così dagli iniziali 1500 mq agli attuali 2500. Nel testo, l’attuale amministrazione ha incluso anche le osservazioni che nei mesi scorsi erano giunte da parte di Italia Nostra, rispedendo però al mittente tutte le accuse. “La qualità e l’attrattività di un territorio – ha sentenziato il sindaco Mario Cantini – si misurano su determinati parametri e uno di questi è la presenza di adeguate strutture ricettive. Questa è la motivazione principale per la quale abbiamo deciso di accettare l’ampliamento dell’albergo, che da 63 posti arriverà a circa 100”. Il primo cittadino ha inoltre ribadito che il parere negativo espresso in settembre dai membri della commissione per la qualità architettonica e per il paesaggio aveva solo un valore consuntivo. “Fidenza ha bisogno di un albergo grande e allo stesso tempo di un grande albergo – ha concluso Cantini –, che potrà anche costituire un elemento di riqualificazione per l’entrata ovest della città, con un migliore assetto viario e urbanistico”.
A queste parole, l’opposizione ha replicato in maniera piuttosto netta. “Quest’operazione appare piuttosto disinvolta, furbetta e fatta in punta di diritto – ha dichiarato il consigliere del Pd Luigi Toscani –. L’amministrazione è stata di manica larga e la città ci ha guadagnato poco, non per colpa dei tecnici, ma per una precisa responsabilità politica”.
Luigi Piscitelli
SCHEDA D’INTERVENTO 2.7 EX PINGUINO
Note al verbale n. 08/2010 della Commissione Urbanistica (documento in PDF)
Nel verbale l’Arch. Gilioli ricostruisce l’iter dell’area e dà le “proprie personali” spiegazioni.
Già all’inizio, nella “ricostruzione” dell’iter dal momento dell’inserimento, “dimentica” che dal 1996, epoca di approvazione del PRG, tutta l’area era classificata in modo analogo=uguale. Ad est della stessa, vi era un’altra area classificata TD (Tecnico Distributivo). Parte dell’area cortilizia originale era “bianca” senza classificazione tipo strada e parcheggi.
Il 06-12-1996 la G.P. di Parma con provvedimento n. 1.470, ha approvato il P.R.G. del Comune di Fidenza. L’area in oggetto e tutta quella vicina a nord ed ovest era classificata dal P.R.G. a “TCF “: “Zona residenziale di completamento frazionale” e regolata dall’Art. 24 dalle Norme Tecniche d’Attuazione .
Con la VARIANTE (prima) approvata con delib. C.C. n.7 del 30-01-2007 riporta una serie di dati e “costi”, peraltro mai oggetto di osservazione. Nella stessa delibera è riportato l’intervento dell’Assessore Antonini che spiega: i due interventi (ex Pinguino e Pizzola autoricambi) sono varianti ad iter distinti ed in particolare per l’attività Pizzola Autoricambi afferma “attiene il trasferimento con utilizzazione vincolata a tal fine dalla ditta Pizzola Autoricambi”
Questo passaggio è importante e documentato, quindi sarebbe importante farlo conoscere alla Commissione per poter decidere in “piena coscienza”. E’ importante, perché se l’utilizzazione è VINCOLATA all’autoricambi, come può poi “prestare” il proprio 30% all’Albergo per il loggiato?
Si prosegue, ricordando che la Soc. Pinguino” ha presentato in data 30 giugno 2009 richiesta di ulteriore Variante per portare i posti letto da 63 a 100. Diversamente dalla successiva delibera della G. C. n. 114/2010 del 01-06-2010, (nella stessa non era stata citata la data iniziale della richiesta), questa volta viene portata a conoscenza della Commissione, però non evidenzia che nove giorni dopo, (09 luglio 2009), viene presentato lo stesso progetto (coincidente come sagoma volumetrica), con la Variante richiesta (PdC 54/2009).
Nelle proprie note afferma che per le logge a diversi piani … “è verificata la conformità edilizia ed urbanistica” .
E’ un proprio pensiero, perché sin dall’origine la variante (zona ZCV2 Pizzola autoricambi) è nata come “utilizzazione vincolata” (vedasi illustrazione dell’Assessore Antonini) quindi solo per la propria attività, non per cederla temporaneamente ai “vicini” come invece è avvenuto; la Pizzola autoricambi non ha nella propria ragione sociale l’attività di “Albergo”.
Successivamente nella relazione, “compare” un nuovo documento della Soc. Pinguino, ove si comunicava il restringimento delle logge ad aperture, comprensive del telaio per le finestre. Prima del 15 dicembre 2010, tale documento, non è mai comparso in nessuna relazione o illustrato in sedute pubbliche.
E’ inoltre “spiacevole” e riduttivo leggere nel verbale della C.Urbanistica in merito alla Commissione per la Qualità Architettonica e per il paesaggio “il cui parere, come ben si sa, ha valore unicamente consultivo” Probabilmente, per relazioni illustrative, non “partigiane” dovrebbe avere, essendo istituita e nominata anche a livello regionale, un’apporto costruttivo ed indicativo della direzione da prendere per non “demolire e deturpare il paesaggio”, cosa avvenuta frequentemente negli ultimi anni a suon di varianti al PRG, quindi NON programmate in sede di studio globale del territorio del Comune di Fidenza, ma valutate impropriamente come “importanti riqualificazione delle aree “.
Quanto poi alle risposte all’osservazione dell’ Associazione Italia Nostra, sono tutte rivolte a dimostrare la loro “erroneità”.
Purtroppo le osservazioni, per avere il crisma della credibilità, andrebbero istruite da un soggetto terzo , possibilmente un legale con specializzazione urbanistica.
Risponderebbe probabilmente agli stessi punti in altro modo quale :
punto 2) nel regolamento edilizio le superfici accessorie non devono superare il 30%. Quindi erano ammissibili “solo” 450 mq. . Le altre superfici, essendo calcolate in altra sottozona”ZCV2” ed “esclusivamente al servizio” di una Ditta non erano concedibili. Quindi l’interpretazione data, modifica i parametri in modo rilevante, contrariamente a quanto affermato in risposta.
Punto 3) Ancora, nella risposta, dimentica ancora una volta che il precedente assessore e quindi il Consiglio Comunale, in sede di approvazione della scheda 2.7, stabilisce due iter distinti per le classificazioni, due intensità volumetriche distinte ma anche che la classificazione è “esclusivamente al servizio” del trasferimento della Pizzola Autoricambi. Questo “vincolo precedente” rende di fatto nullo tutto il ragionamento dell’Architetto. Infatti nella sua posizione non può modificare un vincolo indicato quando è in corso di approvazione dal Consiglio Comunale. Doveva eventuamente ritornare in Consiglio Comunale e farlo togliere , se riusciva.
Punto 4) Con “immediata tempestività” … è stato effettuato un sopralluogo. E’ il caso di ricordare che lo stesso Architetto era a conoscenza degli interventi realizzati, dal giorno 15 settembre 2010, giorno della Conferenza dei servizi; inoltre pochi giorni dopo le fotografie con diversi commenti erano già state pubblicate sul web . Era ben evidente che le chiusure delle logge erano già state effettuate durante la costruzione delle stesse. Cioè che non erano mai rimaste logge. Di più, con perfetto tempismo e solo il 15 dicembre , (dopo 90 giorni dalla segnalazione), compare la lettera con la quale la Società a giugno 2010 comunicava che avrebbe chiuso le logge. La stessa comunicazione non era stata data il 15 settembre (sempre successivo al giugno) durante la Conferenza dei servizi momento di segnalazione dello stato di luoghi con evidente atteggiamento di disistima nei confronti della Commissione stessa.
E’ sempre il caso di ricordare che il “loggiato” ristretto a finestra, è pure dotato già di falsotelaio per “rivestire” le “aperture ridotte”.
Punto 6) E’ vero che all’interno della scheda tra gli edifici inseriti nella stessa, non vale la Vl, ma è altrettanto vero ed univocamente riconosciuto dalla dottrina ed in giurisprudenza, che non è derogabile in nessun caso il D.M. 1444, richiamato nelle sentenze. Proprio recentemente è stato ancora ribadito con sentenze del Consiglio di Stato (Consiglio Stato , sez. IV, 05 dicembre 2005 , n. 6909 e N. 07731/2010 REG.SEN) e sancito in casi analoghi:
violazione dell’art. 8 del d.m. n. 1444 del 1968, per essere il fabbricato di altezza superiore a quella delle costruzioni vicine (“… l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti…”); altra violazione sarebbe in relazione al già sopra invocato articolo 9 del d.m. n. 1444 del 1968, e cioè il superamento della distanza da tenere in conto in relazione alla altezza del fabbricato (“…Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa…”).
Punto 5 ) In tutta la risposta, non si entra mai nel “merito” della validità della delibera per i valori l’ICI evitando così il confronto. Tali valori, vengono regolarmente pagati dai Soggetti proprietari di tali aree, quindi sono valori confermati. Come sempre, mescola le carte, inserendo dati generali per far vedere che tra “monetizzazioni” (non obbligatorie ma scelte dai Soggetti), esecuzione di opere, (comunque obbligatorie a tutti) alla fine hanno un costo di circa 917.800 € comprendendo tuttavia nel conteggio anche la parte di pertinenza all'altro soggetto che non è in alcun modo toccato dai rilievi od osservazioni di Italia Nostra .
Si afferma infine che “la somma debba innanzi tutto inserirsi in un vasto programma di miglioramento e qualificazione dell’ingresso da ovest al Centro Urbano” esprimendo una opinabile valutazione come giustificazione.
Voti favorevoli 9:
Mario Cantini,
Lazzaro Gambazza,
Vittorio Cavalli,
Francesca Ambroggi,
Angelo Bernazzoli,
Daniele Aiello,
Ilaria Comelli,
M.Alessandra Toscani,
Andrea Cabassa .
Non hanno votato 4:
Francesca Gambarini
Andrea Barbieri
Vincenzo Basile
Galvani Federico
Voti contrari 6:
Luigi Toscani,
Francesco Ghisoni,
Roberto Bacchini ,
Rita Sartori,
Martina Canella,
Giuseppe Cerri.
Non hanno votato 2:
Enrico Montanari,
Davide Malvisi.
Al Pinguino è spuntata un'escrescenza, pardon, una variante in testa
Estate 2011 - Eravamo rimasti alla delibera della variante approvata dal Consiglio Comunale il 2 febbraio a minoranza (nove favorevoli di cui almeno uno a naso turato, sei contrari e sei latitanti). Ricordiamo anche la sviolinata, non messa ai voti, del Consigliere Toscani che approvando in modo incondizionato il comportamento dell'UTC ha lasciato intendere di aver precedentemente recitato la parte degli oppositore per dovere di copione. Dopo di questo, i lavori, mai interrotti, hanno riguardato la liberazione dell'edificio di gran parte delle impalcati e oggi possono ammirare l'edificio in tutta la sua reale consistenza compreso anche il cubo metallico sulla copertura delle ex-terrazze che sembra essere lì per caso, ma per caso non lo è. Nella sua incongruità architettonica ed estetica sigilla, per ora, lo strapotere della burocrazia comunale rispetto al buon senso che ci si aspetta da una ventina di consiglieri comunali democraticamente eletti.
Preso atto di questo prendiamo anche atto che alla fine o quasi della storia abbiamo un edificio che, come tanti altri, ci accoglie con il solito cartello "Vendesi" completato dall'indicazione "albergo ristorante". L'affare Pinguino, che ci ha intrattenuto per alcuni mesi, è quindi ben lontano dal portare quei benefici occupazionali che vengono ormai sempre richiamati a sostegno di dubbie iniziative, ma probabilmente sono assai lontani anche gli altri benefici minori connessi alle promesse di sistemazione viaria tra il centro e la periferia ovest.
Tornando all'escrescenza possiamo essere tolleranti (non dal punto di vista estetico) in quanto il sistema è stato ampiamente collaudato nei palazzi che costituiscono il sistema dei "Nuovi Terragli". E forse, anche se ci auguriamo di trovare presto smentita dai fatti (la consuete verbali non ci interessano), il parallelismo con i "Nuovi Terragli" potrebbe non limitarsi a questo. Ma questa sarà un'altra storia.
Sul cartello del cantiere si preannuncia la costruzione di un residence a fianco dell'albergo e nel contempo si mette in vendita il tutto.